Инвестиции в недвижимость при оформлении гражданства или внж в европе. Инвестиции в недвижимость за рубежом – доходно ли это? Страны для инвестиций в недвижимость


Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.


Фото: Unsplash 2

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.


Фото: Unsplash

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.


Фото: Unsplash 4

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.


Фото: Unsplash 5

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.

Всем, кто разумно подходит к инвестициям в зарубежную недвижимость, стоит иметь в виду, что существует целый сегмент рынка – объекты с гарантированной доходностью, когда вложенные средства приносят собственнику фиксированную годовую прибыль от аренды. Рассмотрим, какие объекты сегодня в тренде – и могут принести максимальный доход.

Коротко о главном

Одним из главных трендов зарубежного рынка недвижимости в последние годы стал переход от эмоциональных сделок к рациональным: сегодня покупатели задумываются не только о радости и комфорте, которые будет приносить им «второй дом» за границей, но и о его рентабельности и прибыли, которые можно получить в будущем.

Эксперты отмечают, что поиск недвижимости, которая будет гарантированно приносить доход, сегодня является одним из приоритетных запросов потенциальных игроков зарубежного рынка. Нестабильная геополитика, недоверие к банковской системе, высокая инфляция и перепады валютных курсов привлекают все больше инвесторов в сектор доходной недвижимости. И это уже не просто предприниматели, которые активно занимаются отельным или ресторанным бизнесом, приобретая соответствующие объекты.

Схема получения дохода от купленного объекта со статусом «гарантированная доходность» очень проста. Покупатель заключает договор с управляющей компанией, которой зачастую является подразделение фирмы-застройщика. Она, в свою очередь, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче объекта в аренду надежным арендаторам. Главными критериями выгодной сделки для собственника являются: гарантия дохода, сроки его получения, условия выхода из проекта и ликвидность объекта в случае срочной продажи. Сроки гарантированной доходности зависят от ряда факторов и могут составлять от одного года до 10 лет. Как несложно догадаться, наиболее распространены договоры с меньшим «гарантийным сроком», и чем выше доходность, тем пропорционально ниже оказывается временной период действия договора.

Какие гарантии?

Первое, что привлекает покупателей в инвестиционной недвижимости за рубежом, - это гарантированный доход в валюте в течение фиксированного периода времени, который намного превышает ставки по валютным вкладам в российских банках. На рынке есть множество вариантов и стран, большой выбор проектов с возможностью из сделки выйти без потерь или даже с прибылью при перепродаже. Следовательно, это относительно надежное и понятное вложение. Главное, чтобы в договоре были прописаны все основные условия: на какой срок предоставляется гарантия по доходу от аренды, ставки и расчеты по прибыли, возможности обратного выкупа объекта и т.д.

Средние показатели доходности

Как правило, сумма прибыли «безопасной инвестиции» будет составлять 3-7% годовых от стоимости объекта. Высокой ставкой считается 10%, но такую доходность приносит ограниченный список объектов, о которых мы поговорим позже. Вложения в строительство могут принести до 30% в зависимости от страны и системы налогообложения в ней, но это более дорогостоящее, долгосрочное и рискованное вложение средств, в котором не обойтись без консультации юриста и риэлтора.

Приобретение зарубежной недвижимости с гарантированным доходом рекомендуется как обеспеченным покупателям, желающим «разгрузить» свой инвестиционный портфель, так и тем, у кого существуют накопления и нет необходимости постоянно проживать там, где находится купленный объект. А также - осторожным инвесторам, не рассматривающим схемы, связанные с высокими рисками, старт-апы или венчурные проекты, на которых можно быстро и много заработать - и не менее быстро прогореть.

Правильно выбранный объект зарубежной недвижимости будет в цене всегда, но нужно понимать, что хороший продукт не будет стоить дешево. Для тех, кто ограничен в средствах, специалисты рекомендуют осмотреться на российском рынке, поскольку расходы на зарубежную недвижимость достаточно высоки.

Плюсы и минусы

Плюсом инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью является то, что после совершения сделки собственник на время может забыть обо всех сложностях, которые могут возникнуть при управлении ею, просто получая процент на карточку. К минусам прежде всего относится сложность самостоятельного управления объектом: так, если специалисты рынка имеют внушительную клиентскую базу и налаженные связи, то самостоятельная сдача в аренду может оказаться намного более сложной и приносить более низкий доход. Но именно для этого и заключаются долгосрочные договоры на управление собственностью, которые можно впоследствии продлять.

Наиболее популярные объекты

Объекты, которые приносят гарантированную прибыль своему владельцу, делятся на несколько категорий , выбор которых определяется факторами, облегчающими поиск арендаторов управляющей компанией и застройщиком. Гарантируя доход владельцу, компания, занимающаяся менеджментом недвижимости, должна сама иметь уверенность в том, что он найдет своего арендатора: поэтому процент доходности, указанный в предложении о продаже, всегда указывается максимально реалистичный. Среди жилых объектов сегодня в тренде - апартаменты, гостиничные номера, дома престарелых, студенческое жилье. В коммерческом секторе - это торговые площади с якорными арендаторами, ко-воркинги, офисы и даже парковки.

Как выбрать идеальный объект

Правильный выбор объекта - это ключевой фактор успеха сделки. Здесь нужно пользоваться стандартной логикой и задаваться вопросами о том, насколько выбранная недвижимость будет по-настоящему выгодна не только сегодня, но и в будущем.

Оценить это поможет профессиональное риэлторское агентство, без помощи услуг которого эксперты настоятельно не рекомендуют «входить» на рынок инвестиционной недвижимости. Не будучи специалистом очень сложно взвесить все «за» и «против», взвесить все риски и увидеть не очевидные на первый взгляд перспективы.

Риски

От типа выбранной недвижимости будет зависеть арендная ставка, условия обслуживания недвижимости и тип ее налогообложения. Большой популярностью сегодня пользуются, к примеру, дома престарелых, которые являются надежной инвестицией в насыщенном инвестиционном рынке Германии. В таких случаях инвестор проверяет надежность застройщика, его управляющей компании, его финансовое положение. Если приобретается, к примеру, блок комнат в студенческом общежитии в Манчестере в Великобритании, то необходимо тщательно анализировать динамику спроса в конкретно взятом районе, расположение объекта относительно вузов, план дальнейшей застройки.

Хороший вариант - владеть туристической недвижимостью, часть года отдыхать на ее территории, а остальное время сдавать в аренду при помощи управляющей компании. Сроки будут прописаны в договоре, но нужно быть готовым к тому, что посетить собственное жилье в пик сезона не получится. Самостоятельное управление объектом, экономящее собственнику средства и увеличивающее процент доходности - это всегда риск, на который идут многие покупатели. Эксперты отмечают, что этот риск всегда обоюдный. Турист не застрахован от того, что в итоге останется без крыши над головой на период своей поездки, а собственника может ожидать неприятный сюрприз после его отъезда (беспорядок, сломанная мебель, украденные вещи). Успешный менеджмент туристической недвижимость - непростой бизнес со своими нюансами, и если у собственника нет соответствующего опыта, то управление недвижимостью лучше доверить проверенной компании.

Особенности разных стран

Сегодня недвижимость с гарантированной доходностью можно приобрести в любой стране мира. Объекты в больших городах пользуются большим спросом, но и порог входа здесь намного выше. Маленькие города, скорее всего, не дадут столь высокого дохода, а ликвидность объекта нужно тщательно проверять с риэлтором. Курортная недвижимость будет приносить прибыль не круглый год, а только в течение туристического сезона, поэтому ее показатели ниже. При этом гарантию аренды сегодня стараются предлагать почти все владельцы и застройщики, понимая основные тенденции рынка.

«Локомотивы» коммерческих рынков Европы - Германия, Австрия, Чехия, Словения, Венгрия - предлагают торговые помещения, офисы дома престарелых, парковки с гарантированной доходностью на уровне 2-5%. Студенческое жилье Великобритании - это прибыль в районе 4-5%, но и довольно сложный процесс поиска арендаторов и перепродажи объектов в случае расторжения договора с управляющей компанией. Туристическое жилье в популярных странах, на Кипре, в Испании, Болгарии, приносит относительно невысокую доходность в районе 2-4% годовых. Интересные предложения сегодня встречаются на рынке недвижимости Таиланда: доходность достигает 10% годовых, а договоры заключаются сроком до 10 лет. Однако удаленное расположение объекта может «съесть» значительную часть прибыли в случае необходимости совершения нескольких перелетов для решения каких-то вопросов. В общем, каждый из вариантов по-своему интересен и должен выбираться на основе возможностей инвестора, его знаний рынка и планов на будущее.

Пять советов эксперта всем, кто решил купить недвижимость с гарантированной доходностью

1. Правильно рассчитывайте свои возможности и финансы. Вложения в зарубежную недвижимость престижны, но затратны, даже с точки зрения поездок на просмотры и управления. Инвестировать нужно не последние деньги, а свободные активы, поэтому этот вариант не для начинающего инвестора. Не вкладывайтесь в зарубежную недвижимость, если не уверены, что сможете ее содержать.

2. Найдите профессионального консультанта. Компанию, которая занимается как недвижимостью, так и финансами. Именно к ним «стекается» вся информация с рынка. Благодаря обширным связям и опыту, они могут отобрать надежные варианты. Никто не застрахован от ошибок, но профессионалы более свободны в средствах изучения рынка, поскольку имеют доступ к инсайдерской информации.

3. Поменьше эмоций . Вы покупаете не вид из окна и не милые занавесочки. Нужно считать и думать. Большинство покупателей склонны поддаваться импульсу, харизме продавца, привлекательности презентации. Даже серьезные бизнес-акулы могут рассказать истории, как они «повелись» на рассказы и обещания. Возьмите тайм-аут. Посмотрите цены на авиабилеты до ближайшего аэропорта, посчитайте расходы. Посмотрите динамику курса валют. Не спешите.

4. Не тяните . Начиная обдумывать варианты, не превращайте тайм-аут в бесконечный период ожидания. После небольшой паузы снова вернитесь к своему консультанту.

5. Рассматривайте разные варианты недвижимости, разные проекты. Например, стабильную Европу с достаточно ограниченными возможностями с высокорискованными проектами в развивающихся странах. При грамотном выборе недвижимости ваши доходы будут приумножаться.

Портал сайт благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Малышеву () и Елену Утюмову ().

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница - один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

  • стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
  • финансовые кризисы - обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
  • для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

  1. покупка с целью последующей перепродажи;
  2. получение ренты - дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

  1. изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
  2. период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
  3. сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
  4. санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
  5. первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

Здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене - большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат - расходы растут, прибыль - в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

  • проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
  • сбор денег с арендаторов;
  • оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
  • проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
  • уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

  • невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
  • экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
  • политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

  • о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
  • о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
  • о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий - небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

Приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

До сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

Инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS - вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Дубай, ОАЭ

Здесь основной риск - политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость - не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

  • политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
  • явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
  • не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
  • выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта - более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.

Во время неопределенности на финансовых рынках всё больше внимания инвесторов, а в последствие и средств массовой информации, уделяется вложению средств в реальный сектор экономики. В диапазоне нескольких десятилетий такие инвестиции не позволят в моменте разбогатеть, но в кризис задачу сохранения средств они решают идеально.

Кроме того, не стоит забывать, что во многих странах инвестиции в том числе зарубежную недвижимость являются популярным и надежным средством сбережения средств на старость, прогнозируемым и прозрачным инструментом, доступным каждому. В России (см. ) и в Украине граждане последние пятнадцать лет сильно разогнали цены не только на внутренние объекты, но и на жилую недвижимость соседей. А в 2014 и 2015 годах лишь подчеркнула необходимость широкой и выхода на зарубежные рынки как финансового плана, так и материального.

  • Как инвестировать в недвижимость за рубежом;
  • Привлекательные направления для вложений:
    • Прибалтика;
    • Восточная и центральная Европа;
  • Заключение.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Конечно же, простым и доступным способом для покупки каких-либо объектов реального сектора, будь то коммерческая или жилая недвижимость, выступает фондовый рынок. При наличии счёта у зарубежного брокера (см. ), а также отложив в течение года совсем небольшой объём средств из бюджета семьи, можно приобрести фонды REIT, владеющие объектами по всему миру. Вместе с тем, инвестированные таким образом в зарубежную недвижимость средства будут всё также храниться в депозитарии (клиринге) брокера, плюс финансовый мониторинг и налоговая неизбежно будут отслеживать полученные выгоды. Впрочем, забывать факт наслаждения от обладания физической вещью, которую можно пощупать и в которой даже можно пожить перед покупкой, не стоит.

К основным плюсам инвестиций в зарубежную недвижимость я отношу следующие:

  • Надежность;
  • Диверсификация;
  • Валютная позиция с защитой от локальной инфляции;
  • Возможность построения модели владения и использования недвижимости, не известной отечественным надзорным органам;
  • Возможность построения надежных схем на случай наследования, раздела имущества в бракоразводном процессе и так далее.

Кроме того, необходимо выделить менее очевидные плюсы, которые становятся актуальными при крупных суммах вложений (от 100-250 тыс. у.е.) и ряде дополнительных действий инвестора:

  • Экономия во время пребывания в иностранном государстве;
  • Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
  • Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, упрощенный процесс путешествий по всему миру.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Несмотря на положительный опыт многих инвесторов, ни в коем случае нельзя упускать из виду и подводные камни, которые лежат на пути приобретения иностранного объекта. Во-первых, необходимо самостоятельно приехать и осмотреть приобретаемую недвижимость. Это правило и закон. Даже если есть возможность передоверить процесс родственнику или профессионалу, даже если приезд выйдет в копеечку. Более того, навещать свою собственность придется более или менее регулярно в течение всего срока владения ей и, конечно же, во время продажи.

Во-вторых, стоит разобраться в системе налогообложения страны, где приобретается объект. Юристы, риэлторы и просто знакомые должны собственными примерами подтвердить расчеты трат, налогов, пошлин и сборов на всех этапах заключения сделки и содержания объекта. Цифры и факты.

В-третьих, необходимо дотошно и самостоятельно производить все расчеты. Рентабельность объекта, а значит выгода и обоснованность приобретения, должна учитывать нестабильность платы арендатором (время простоя) и все издержки владельца. Для дистанционной сдачи в наем потребуются посредники в виде управляющей компании или риэлтора, которым также будет отходить часть доходов. Прогнозируемый маркетинговый доход в абсолютных величинах и в процентах никогда не будет совпадать с реальными цифрами. А решение о вложении средств должно быть основано именно на реальности.

В-четвертых, забудьте об идее «гарантированной доходности», даже если соответствующий пункт есть в договоре с управляющей компанией или застройщиком (см. ).

В-пятых, помните о риске неликвида. Вкладывать в далекие объекты не стоит последние и «предпоследние» деньги. Нельзя первые объекты без опыта приобретать в ипотеку, даже если кредитная ставка ниже 3% годовых. Продать квартиру или дом быстро и дорого не получится, как бы это не хотелось.

В-шестых, к сожалению, все прелести покупки может испортить сильно завышенная цена. Выходцы из бывшего СССР долгое время сорили деньгами по всему миру, став не просто желанными покупателями, но и примером расточительства и богатства. Излишнего финансового достатка, с которым можно легко расстаться. Поэтому всегда остается риск купить хороший объект по плохой цене просто из-за существующих стереотипов.

Таким образом, с прикладной точки зрения риски банальные и очевидные. Нужно знать и разбираться, во что вкладываешь средства, и нужно представлять конечную выгоду от вложения. Гнаться за гарантиями и высоким доходом плохо при любом раскладе не зависимо от рынка. Однако есть в инвестициях в недвижимость и ряд тонкостей, о которых не пишут на продающих сайтах и не рассказывают риэлторы. И дело касается не только форс-мажоров.

Существует риск утраты доступа к объекту собственности. Смена политического режима или война представляются не частыми, но случающимися происшествиями в современном мире прямо у наших границ. Бывают политические разногласия, санкции и контр санкции. Личная навязываемая неприязнь в обществе, а также банальная реакция бизнеса на происходящее: ограничение транспортной доступности, авиасообщения в частности, невозможность дистанционного обслуживания и прочее.

Наиболее значимым риском является приобретение никому не нужного объекта в никому не нужном месте, от которого выгоду приобретает исключительно риэлтор в виде процента со сделки. Не та страна, не тот район или город, а также не те ожидания (парковки, кампусы, гаражи). Время расставляет по местам события, модные тенденции и . Некоторая недвижимость в цене всегда, многие поколения. Но множество объектов не предназначены для инвестиций. Вот на них и зарабатывают смышленые риэлторы и гарантированно теряют доверчивые инвесторы.

Привлекательные направления для вложений

Если имеется свободная наличность и план по вывозу/переводу средств через границу, который устраивает и учитывает особенности таможенного контроля, если имеется валютный банковский счет в стране, где планируется сделка и получение дохода в будущем, то можно задумываться непосредственно о сделке. Но что делать, если есть только планы и пара хаотичных мыслей на этот счет?

Для начала, можно прицениться на общедоступных ресурсах и каталогах:

  • prian.ru;
  • tranio.ru.

Также в рунете существует множество сайтов со схожей тематикой, альтернативными объектами и так дальше. Для первичного анализа подойдет любой из них, но я предпочитаю наиболее популярные. Чем больше выборка, тем ярче прослеживаются тенденции и особенности ценообразования.

Почему не стоит целиком и полностью доверять подобным сайтам ?! Конечно же, из-за больших наценок, ведь от покупателя до продавца вырастает несколько новых посредников. Кроме того, на сайтах в доменной зоне ru никогда не будет настоящих локальных объектов, в которых живут местные, с ценами для местных и средними характеристиками. Отнимите от увиденных цен 10-20%, а также сдвиньте среднюю цену в более низкий диапазон. Это приблизит к осознанию реального положения вещей. И даст возможность почитать о конкретных странах, куда можно продолжить поступательное движение.

Потом можно поискать сайты в доменной зоне конкретной страны. Через общение с риэлторами по электронной почте можно выйти на ассоциации агентств, гильдии посредников, что существенно расширит восприятие рынка. Не так трудно в паре писем выторговать локальный городской сайт, где можно посмотреть на сделки граждан между собой вроде отечественного avito.ru. На мой взгляд, среди реальных адекватных предложений на зарубежных рынках можно выделить два крупных направления для размышления.

Инвестиции в недвижимость Прибалтики

Эстонию брать в расчет не стоит, она шагнула несколько в сторону от своих соседей, да и местные жители предпочитают обособленное собственное жильё. А вот к Литве и Латвии присмотреться однозначно стоит. Разумного инвестора интересовать должны ликвидные объекты в черте крупных городов вне туристических зон и объектов культурного наследия. Таким образом, список будет состоять из Вильнюса, Каунаса, Риги.

Коротко об общих плюсах. Надежность Европейского союза по цене российской провинции. Доступно. Зона евро, простота открытия и ведения банковского счета на русском языке. При вложениях более 250 тысяч евро полагается вид на жительство и безвизовый въезд в Шенгенскую зону на 5 лет.

Примерами агентств, которые работают на местах и рады сотрудничеству с российским средним классом, служат volmis.lt – в Литве, latio.lv – в Латвии. Однако подобных риэлтерских контор здесь десятки, а учитывая строгость законодательства и низкую вероятность мошенничества воспользоваться можно услугами каждой.

На что может рассчитывать начинающий инвестор. В столицах Литвы и Латвии средняя стоимость квартиры в качественном доме в хорошем районе, где живут местные, будет исходить из 600-800 евро за квадратный метр. Вторичка. Актуально для одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные, как и везде, будут выходить в целом дешевле за счет более низкой стоимости квадратного метра.

В Прибалтике отсутствует языковой барьер, да и налоги будут понятными русскому человеку. 15% на доход со сдачи или прироста стоимости объекта (платится при продаже). Расходы на покупку и сопровождение сделки вместе с записями в Земельную книгу будут в пределах 3-4% от стоимости объекта максимально. Таким образом, за 30 000-40 000 евро вместе с расходами на приезд и оформление сделки можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру. Рассчитывать на арендную доходность можно выше 7% годовых в евро.

Почему же я поставил Прибалтику именно на первое место в приоритетах? На это две основные причины. Для начала, это общие условия инвестиций. Отсутствие языкового барьера и финансового в плане банковского обслуживания. Здесь можно не только приобрести недвижимость, но и создать подушку безопасности в европейском банке со страховкой депозитов 100 тысяч евро и удаленным качественным обслуживанием. Значимо и важно.

Ну, и заключительный огромный плюс. Наряду с высокой арендной доходностью (а выше 5% в год это ОЧЕНЬ высоко для резервной мировой валюты) в Прибалтике мы покупаем долгосрочную премию к стоимости объекта. Это тот случай, когда в диапазоне 10-15 лет цены на жилье могут не просто превысить инфляцию, но и значительно её обогнать. После Мирового кризиса 2008 года цены на жилье в Литве и Латвии не восстановились до конца, оставив путь как к историческим максимумам, так и к свободному росту на 50% без особого сопротивления.

Инвестиции в недвижимость в центральной и восточной Европе

У вершины перечня моих приоритетов также расположились Чехия и Польша. Наряду с плюсами, которые присущи Прибалтийским государствам, здесь мы наблюдаем еще более высокий уровень жизни и трат населения. Прага и Варшава выступают не просто столицами государств, но одновременно и логистическими центрами на торговых путях, культурными зонами для обучения иммигрантов и элиты соседних государств. Ежегодно из Белоруссии, Украины в Варшаву на учебу и магистраторское повышение квалификации отправляются тысячи молодых людей, а количество выезжающих на заработки трудно поддается подсчетам.

Аналогичная ситуация и в Праге, куда приезжают многие россияне получить доступное высшее образование, европейский диплом и выучить родственный славянский язык. Плюс близость развитых Германии и Австрии, где можно продолжить в будущем карьерный путь. Местоположение замечательное, население растет и приезжих, не способных в короткие сроки купить жилье и коммерческую недвижимость, только прибавляется.

Вместе с тем, в центральной Европе в отличие от Прибалтики я вижу ценообразующий риск. Он перевешивает даже культурное отдаление. Соседство с развитыми странами и выгодное географическое положение делает Прагу, да и отчасти Варшаву, знакомой местностью для немцев и французов, голландцев и англичан. Купленные ими квартиры в основном простаивают, не создавая угрозы арендному бизнесу. Но своим спросом они разгоняют предложение, в связи с чем премии к росту стоимости ждать тут не приходится.

Квартира в Чехии или Польше принесет больше 5-6% годовых владельцу на аренде, но в будущем продажей получится покрыть только набежавшую инфляцию.

А теперь несколько предостережений. Необходимо избегать модных советов и рекомендаций, рекламы как таковой. В любом виде. Тот случай, когда посредники всегда работают против клиентов.

Берлин, Германия . Цены на жилье растут двузначными цифрами уже три года. Арендное жилье в Германии ценится высоко, около половины взрослого населения не имеют собственного жилья. Управляющие компании крайне компетентны. Простои минимальные. Почему бы и нет?

Бесконечного роста на жилье не будет. Берлин интегрируется как столица к бывшей ФРГ, находясь на восточных землях. Рост начался за счет сравнительно низкой базы по сравнению с Франкфуртом-на-Майне и Мюнхеном, за счет притока молодежи на восток. Уже 2016 год вряд ли поддержит те же темпы роста, а значит через 2-3 года спад покажет наличие неликвида, а также слабые места новой застройки.

Кроме того, при всех плюсах в Германии одни из самых высоких комиссионных и прочих расходов при оформлении сделки, около 8-9% стоимости объекта придется отдать при заключении договора. Прилично, да и на визит к немцам вместе с проживанием придется потратиться. Коммунальные платежи, которые занимают значимое место в расходах местных жителей, оплачивает арендатор. Но капитальный ремонт дома ложится на собственника. А значит, выигрывая в цене объекта, неграмотный инвестор неизбежно столкнется через пару лет с необходимостью потратить до 25% от стоимости жилья на капитальный ремонт или значительно снизить арендные платежи жителям, уменьшим рентабельность капитала.

Дубай, ОАЭ . Политические риски, наличие военных конфликтов вокруг эмиратов, назревание противостояния Ирана и Саудовской Аравии. Исламская страна с экономическими свободами и политической деспотией. В 2000-ых можно было спекулировать, можно было наслаждаться ростом цен наряду с голливудскими звездами, которые скупали квартиры в элитных комплексах. Прошло 10 лет. Эти квартиры теми звездами давно проданы. В 2020 году ожидается EXPO, а кто знает, какие драйверы будут потом. Да и на автобусе за ночь из России до Дубай не добраться, что в отдаленной перспективе снизит интерес со стороны приезжих к обладанию личной собственность (арендованной на 99 лет) на территории государства.

Арабским минусом выступает также нарастающая конкуренция Катара, который позиционирует Доху как молодой эмират, в котором стоит ожидать той же свободы, что и в Дубай. Кувейт в своей столице в том же регионе планирует заложить высочайшее здание мира и привлечь поток туристов. Привлечь, отвлекая его от ОАЭ. Эр-Риад вместе с саудитами готовится инвестировать в курорты Красного моря десятки миллиардов долларов, а такие капитальные вложения перебьют потенциал Дубай многократно. Стоит задуматься, на каком тренде мы входим в рискованный капитал в неспокойном регионе.

Тайланд и Вьетнам. Отличные страны, от которых без ума практически все приезжие (см. ). Однако предложения здесь переполнены «гарантированной» доходностью, время простоя недвижимости велико. Мне не совсем понятно конечное ценообразование, ведь незастроенной земли во всех популярных районах очень много. И, соответственно, непонятен интерес русских к покупке недвижимости, которая не дает ни визовых привилегий, находится отнюдь не близко, а после девальвации рубля стоит совсем не дешево. Вариант для души и кармы, не для инвестиций.

Испания, Хорватия, Черногория, Кипр . Курортных стран в принципе стоит избегать при долгосрочном планировании инвестиций. Много неликвида. Основные покупатели и арендаторы в будущем – туристы. Без местного спроса всегда труднее обеспечивать достойную рентабельность, но инвесторы совершают из раза в раз одни и те же ошибки. Считайте, смотрите, приезжайте и снимите виллу у моря на пару недель. Очень быстро становится ясно, что ни на приросте стоимости, ни на аренде сделанные ставки отыграны не будут. При этом крупные города вроде Барселоны или Никоссии, которые кроме туристического потенциала обременены в хорошем смысле иными интересами жителей, не обеспечат более 3-4% годовых от вложений. Игра не стоит свеч, регион Средиземноморья остается приятной сказкой и мечтой об отдыхе с ограниченным рынком элитного дорогостоящего наследственного жилья.

Заключение

Несмотря на критику и одновременное превознесение недвижимости различными финансовыми консультантами, она выступает нормальным заурядным финансовым активом, который должен присутствовать в большинстве инвестиционных портфелях, превышающих 200 тысяч евро. Это не сказка и не грааль. Стабильная низко рисковая часть портфеля с дисконтированным доходом от сдачи в аренду, на который стоит обращать в первую очередь внимание при покупке.

Риски есть всегда, но подсчеты, опыт друзей и знакомых, а также грамотные партнеры позволяют их существенно снизить. Бездумные вложения в случайные объекты, как и в случайные проекты, могут обернуться крахом неликвида. Об этом нужно помнить всегда. На моей практике существует положительный опыт инвестирования по Европе, в том числе и критикуемых мной приморских зонах. Да и негативный опыт соотечественников, которые не удовлетворены квартирой с видом на старый город в Риге также имеет место быть. Оступаются на ровном месте.

Мои предложения и рассуждения основаны на долгосрочном видении, а также на противостоянии толпе. Быть в тренде для долгосрочного инвестора не всегда полезно, а подражание удачному опыту может быть неудачным.

Последний совет, который я могу дать относительно недвижимости за рубежом. При прочих равных условиях покупайте квартиры или офисы там, где сможете потом жить, работать, растить детей, состариться в конце концов. Самостоятельно. Если до ближайшего города час езды по трассе, или о школах поблизости никто не слышал, если в округе нет местных жителей-аборигенов, или общественного транспорта с адекватным маршрутом, полноценного супермаркета, подыщите предложение получше.

С уважением, Виталий О.Х.

Инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль. Нередко случается так, что банковский вклад приносит попросту смехотворную прибыль, которая даже не покрывает официальную годовую инфляцию. Безусловно, вклады в крупнейших банках России полностью безопасны и их сохранность гарантируется государством, но они не способны принести существенный доход.

Аналогичным образом дело обстоит с российской недвижимостью. Цены на нее не поднимаются с зимы 2013 года, а некоторые виды недвижимости и вовсе подешевели. Таким образом, даже приобретая элитные апартаменты в столице нельзя быть уверенным в том, что они не потеряют в цене в ближайшем будущем.

В свою очередь, ПИФ-фонды могут принести очень приемлемый доход, но вложение денег в них рискованны. При неверном выборе управляющего можно попросту потерять все накопления, что неприемлемо.

По этой причине, фактически единственным способом достойного и гарантированного дохода является вложений инвестиции в недвижимость за рубежом.

Второе место в рейтинге. Испания - великолепная страна, и каждый приехавший сюда найдет что-то своё. Кого-то привлекает пляжный отдых, кому-то по душе экскурсионная программа, а остальным явно придутся по вкусу неисчислимые сорта вина.

Иметь жилье в Испании очень престижно. В конце концов в Испании очень приятно просто жить, наслаждаясь теплым морем и отличным климатом.

Но кроме несомненного престижа недвижимость в Испании может приносить приличный доход. Прежде всего, если приобрести апартаменты или виллу за сумму от 250 тысяч евро, то можно рассчитывать на вид на жительство, а в перспективе (через несколько лет) можно получить гражданство.

Вторым преимуществом является высокая арендная стоимость жилья. По этому показателю Испания находится на втором месте уступая лишь Италии. Как показывает практика, можно получать 8-10% годовых от вложенной суммы и окупить свою инвестицию достаточно быстро.

Смотрите видео, о 5 важных фактов приобретения недвижимости в Испании, это важно знать!

Считается, что туризм - главная статья дохода Таиланда, но на самом деле это заблуждение. Таиланд давно уже стал крупнейшим производственным центром, где изготавливают все начиная от автомобилей и заканчивая микропроцессорами.

И если Пхукет с полным правом считается туристическим Меккой и настоящим раем для любителей понежится на пляже, то остальная часть Таиланда стремительно перестраивается и обзаводится самой современной инфраструктурой.

На сегодняшний день в стране более 60% нового и современного жилья, которое по своему качеству ничуть не уступает европейскому, но на порядок дешевле его. К примеру, весьма достойную квартиру площадью в 100 квадратных метров можно приобрести за 100-120 тысяч долларов.

Еще десяток лет назад было целесообразно приобрести виллу в прибрежном районе, то сейчас напротив намного выгоднее купить квартиру в жилом комплексе и сдавать ее бизнесменам и финансистам.

Отдельно стоит отметить уникальную услугу, которую предлагают только в Таиланде. В том случае, если квартира приобретена исключительно, как средство инвестирования, то ее можно сдать в аренду застройщику. При этом, все расходы на содержания жилья и уплату налогов застройщик берет на себя.

Владелец квартиры получает 5% ежегодно от стоимости квартиры и имеет право один месяц в году проживать в своей собственности.

Обзор рынка недвижимости Европы

В инвестиционном плане Европа давно уже не является привлекательным куском пирога. Постоянные проблемы с Евросоюзом, миллионы эмигрантов с разной степенью криминальной активности, постоянно повышающийся уровень безработицы - все это делает инвестиции в недвижимость не особо выгодными.

В частности, апартаменты и дома в Германии за последние 5 лет выросли в цене всего лишь на 0,6%, что является очень малой величиной, вполне сравнимой со статистической погрешностью.

В Великобритании и Франции и вовсе целесообразно вкладываться в элитную недвижимость чья стоимость начинается от 500 тысяч евро, а данный уровень инвестирования в недвижимость доступен лишь единицам россиян.

Инвестиции в недвижимость США, выгодно? Какая доходность?

Соединенные штаты Америки называют центром индивидуального строительства. Большинство американцев живут в собственных домах, а после кризиса 2008 года стоимость коттеджа снизилась до неприличных значений.

Инвестиции в недвижимость США это всегда выгодно. Недвижимость стоит приобретать в центральных районах для сдачи в аренду бизнесменам или студентам.

Но решив инвестировать в недвижимость на территории США следует помнить, что в стране одно из самых жестких законодательств.

  1. Во-первых , власти США обязательно поинтересуются происхождением средств, и если они добыты не совсем легальным путем, то приобрести дом не получится.
  2. Во-вторых , в Америке очень большие налоговые сборы для нерезидентов. Придется заплатить 30% от стоимости недвижимости с доход государства, а это может быть очень приличной суммой.
  3. В-третьих , ежемесячное содержание дома обходится в несколько тысяч долларов что по карману далеко не каждому.

Заключение

Несмотря на то что инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль, вложения денег в недвижимость Северного Кипра может принести ощутимую прибыль и стать стабильным источником дохода при инвестировании, даже не глядя на то, что это государство не признано официально.


2024 © voenkvm.ru.